Bu yazımızda üzerinde genellikle hiçbir şey olmayan, boş olarak satın almayı düşündüğünüz toprak parçası ile ilgili değerlendirme yapılacaktır. Arazi olarak nitelendirdiğimiz bu toprak parçası tarla, bahçe, fındıklık, imarlı arsa, imarsız arsa, kamu arazisi, ticari arsa vs . özelliklere sahip olabilir.
Arazi alırken tabii ki arazinin kendine has özelliklerine göre farklı araştırma-inceleme yapmanız gerekir.
Gayrimenkulü Bulma Süreci
Gayrimenkullerin pazarlandığı e-ticaret sitelerinden, tanıdığınızdan, köylünüzden, emlakçıdan , arkadaşınızdan bilgi sahibi olarak satın alabileceğiniz bir arazi buldunuz. Araziyi nasıl satın alacaksınız. Peki size gösterilen arazi ile tapuda satın alacağınız gayrimenkulün aynı olup olmadığını nasıl anlayacaksınız. Örnek size gezdirilen arazi Şile, Ahmetli, 795 parsel olduğu söylendi, arazinin size söylenen arazi olduğunu nasıl anlayacaksınız. Arazinin sınırlarından nasıl emin olacaksınız.
Arazi üzerinde iken cep telefonunuza TKGM Parsel Sorgulama uygulamasını indirerek işe başlayabilirsiniz. Arazi üzerine geldiğinizde uygulamayı açarsanız ufak sapmalarla arazinin yerini , size belirtilen arazi üzerinde olup olmadığınızı anlayabilirsiniz. Uygulamada arazinin komşu parsellerini, arazinin kenar uzunluklarını, yola mesafesini vs. görüp inceleyebilirsiniz. Ancak, bu uygulama üzerinden arazinin sınırlarını belirleyebilmeniz mümkün değildir. Sadece bu genel bir incelemedir. Satın almaya karar aşamasında yapılacak yeterli bir inceleme değildir. Araziyi beğendiniz, size uygun olduğunu düşünüyorsunuz, sonraki aşamada ne yapacaksınız.
Gayrimenkulün Tapu Kaydını İnceleme Süreci
Araziyi beğendiğinizde gayrimenkulün tapu kaydını mutlaka inceleyin, incelemeden başka bir aşamaya geçmeyin. Satıcı veya satıcılardan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Web-Tapu uygulaması üzerinden , almayı düşündüğünüz arazinin güncel tapu kaydını, üzerindeki tüm yükümlülüklerin de olduğu şekli ile eksiksiz alınarak tarafınızla paylaşılmasını isteyiniz. Tapu kaydını anlıyorsanız kendiniz, tam olarak anlayamıyor veya tereddüt ediyorsanız mutlaka tapu kaydı konusunda bilgi sahibi birisi ile kaydı inceleyiniz.
Tapu kaydını incelerken dikkat edilecek noktalar
· Size gezdirilen arazi ile tapu kaydındaki bilgiler tutuyor mu?
· Arazi size 4.500 m2 olarak tanıtıldı, tapu kaydında kaç metrekare?
· Arazi size arsa olarak gezdirildi, tapu kaydındaki vasfı ne? ( Bu kriter tek başına karar vermek için yeterli değildir, arsa olan bir gayrimenkul sonraki işlemleri yapılmadığı için tapu kaydında halen tarla gözükebilir.)
· Arazinin 2 maliki olduğu söylendi, tapu kaydında kaç kişi malik olarak görünüyor. Maliklerden vefat eden var mı? Tapu devri yapacak kişilerin hepsi yaşıyor mu? Vefat eden olması halinde tapu devri için başkaca işlemler gerekir ve tapu devri gecikir. Tapudaki maliklerin isim ve soy isimleri tam olarak yazılmış mı? Soy adı yazılmayan kişi var mı?
· Tapu maliklerini incelemeniz satış sözleşmesi yapacağınız kişilerin de tespiti açısından sizlerin muhataplarının belirlenmesi için zorunludur.
· Tapu kaydı üzerinde tedbir, ipotek, haciz, şerh olup olmadığına mutlaka ve mutlaka çok dikkatli bakın. Tapu kaydı üzerindeki bazı yükümlülükler satışa engel değildir, hayaliniz kurduğunuz veya yatırım yaptığınızı zannettiğiniz bir gayrimenkulü satın alır, sonrasında perişan olabilirsiniz. Bu durumlarda mutlaka bir bilene danışın. Sakın satıcının ben bunları hallederim, hacizleri, ipotekleri vs. kaldırırım anlatımlarına inanmayın.
Üzerinde bu tür takyidatlar bulunan gayrimenkul satın alınmaz mı? Tabii ki alınır, ancak mutlaka bu konularda bilgi sahibi kişiler eşliğinde taşınmazın tapu kaydındaki tüm yükümlülüklerin getirebileceği riskler doğru değerlendirilerek, risklerin ortadan kaldırılması için gerekli yapılacak ödemeler , hukuki süreçler vs. çok dikkatli incelenerek yükümlülüklerin kaldırılabileceğine ikna olunması, bu konuda profesyonel olarak yükümlülüklerin kaldırılabileceğinin öngörülmesi gerekir. Yine de risk her zaman vardır. Türkiye şartlarında öngörünüz farklı sonuçlara gebe olabilir. O yüzden üzerinde yükümlülük bulunan gayrimenkulün satın alınmasına karar verilmesi işlemi ciddi ve profesyonel bir karardır. Lütfen dikkatli olalım, bu tür sorunlarla uğraşmak istemiyorsak üzerinde yükümlülük bulunan gayrimenkulleri satın almaktan kaçınalım.
Sözleşme Süreci
Alıcı ve Satıcının gayrimenkul alım satım şartlarının açık ve net olarak belirlendiği bir satış sözleşmesi yapmaları gerekir. Sözleşmede tapu maliklerinin tamamının veya yetkili vekillerinin satıcı olarak yer almaları, alıcının veya yetkili vekilinin de sözleşmede taraf olarak yer alması zorunludur. Sözleşmede satın alınacak arazinin tapu bilgileri, satış bedeli, satış bedelinin nasıl ödeneceği, cayma parası kararlaştırıldı ise cayma parasının miktarı, tapu başvuru işlemlerine ne zaman başlanacağı, tapu harçlarının kime ait olacağı, emlak borçlarının kime ait olduğu vs. sözleşmeye açıkça yazılması gerekir. Tapu harçlarından alıcı %2, satıcı %2 oranında sorumludur, ancak taraflar genellikle farklı şartlarda anlaşabilmektedir. Aynı şekilde emlak borçları satışa kadar satıcının yükümlülüğündedir, ancak taraflar yine farklı şekilde anlaşabilmektedir. Taraflar arasında yapılan sözleşme açık ve net olmazsa sonrasında yaşanabilecek olumsuzlukların çözümü zorlaşacaktır.
Tapu Devir Süreci
Tapu başvurularını yaptınız, tapu harçlarını yatırdınız, tapu devri imzaları için tapuya geldiniz. İşlem sırasında doğru yeri aldığınıza emin olun, memur hangi gayrimenkulü almakta olduğunuzu, gayrimenkul üzerindeki yükümlülük olup olmadığını size söyleyecektir. Söylemeyi unutursa mutlaka memura işlem sırasında hangi parsel ile ile ilgili işlem yapıldığı, taşınmazın tamamının satılıp satılmadığı , taşınmazın üzerinde yükümlülük olup olmadığını memura sormanız , cevap sizin için olumlu ise imza aşamasına geçmeniz gerekir.
Satış Bedelini Ne Zaman Ödemeliyiz
Satış bedeli ile ilgili yaşanabilecek sorunların en aza indirilmesi için taraflar arasında yazılı sözleşme yapılması gereklidir. Doğru olan imza sırasında satış bedelini satıcıya/satıcılara ödemektir. Ancak, satış bedelinin yüksek olması, tapuda gösterilen satış bedeli ile gerçek satış bedelinin farklı tutarlar olması halinde sorunlar yaşanabilmektedir. Tavsiyemiz, tabii ki gerçek satış bedelinin tapuda da tam gösterilmesi ve satışın gerçek satış bedeli üzerinden yapılmasıdır. Ancak, bu mümkün olamıyorsa gerçek satış bedelinin satıcının banka hesabına veya satıcıların banka hesaplarına hisselerine göre banka dekontuna da mutlaka ilgili parsel satış bedeli açıklaması mutlaka yazılarak ödemenin yapılması, gerçek satış bedeli dışında yapılan ödemenin de imza sırasında satıcı veya satıcılara ıslak imzalı olarak ödeme makbuzu ile teslim edilmesidir. Gerçek satış bedeli dışındaki satış bedelinin satıcının eşine, anne, babası, çocuklarının banka hesaplarına gönderilmesi uygulaması yanlıştır. Birçok soruna yol açar. Yine de böyle bir ödeme yapıyorsanız satış sözleşmesine mutlaka atıf yaparak satıcının istediği hesaba paranın gönderilmesi talebinin imza altına alınması gerekir. Yapacağınız işlemler yapılan satış sözleşmesi ile atıfta bulunularak ve sözleşmeye uyumlu olarak yapılmalıdır.