Tapuda Alım- Satım Bedelinin Düşük Gösterilmesinin Riskleri

Bir gayrimenkulünüzü satmaya karar verdiniz. Tapuda işlem yapabilmeniz için ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Servisinden gayrimenkulün rayiç bedelini gösteren belgeyi almanız gerekir.

Belediyeler, emlak vergisine esas gayrimenkulün rayiç değerini belirler. Bu rayiç değer, aynı zamanda gayrimenkulün belediyelerce hesaplanan satışa esas minimum birim metrekare değerini ifade eder. Gayrimenkulün tapu müdürlüğünde beyan edilen satış bedeli belediyece belirlenen rayiç değerden daha düşük bir tutar olamaz. Yani her halükarda Belediyeden aldığınız rayiç değer tapuda yapacağınız işlem için gösterebileceğiniz en düşük değerdir. Bu değerin altında işlem yapamazsınız. Tapu işlemleri vergi daireleri ile paylaşıldığından bu durum mutlaka tespit edilir , hem alıcı hem de satıcı hem eksik beyan ettikleri bedel üzerinden harç ödemek ,ayrıca ceza ve faiz ödemek zorunda kalırlar.

Türkiye’de gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapuda gösterdiğiniz gayrimenkul satış bedelinin %2’si tutarında tapu harcını satıcı , %2’si tutarında tapu harcını satıcı ödemektedir. Toplam % 4 harç ödenmektedir, ayrıca maktu belirlenmiş ve her yıl artırılan tutarda işlem başına döner sermaye ücreti ödenmektedir. Tapuda işlem yaptığınızda işlem sırasında belirttiğiniz cep telefonu numarasına referans numarası gönderilmekte, bu referans numarası ile alıcı,satıcı harcı ve döner sermaye ödemesini bankalardan yapabilmektesiniz. Ödeme makbuzlarını tapu ayrıca istememekte, ödemeyi online olarak görebilmektedir. Ancak, sistemsel hatalar yüzünden ödeme makbuzlarının çıktılarını alıp yanınızda bulundurmanız faydanıza olur.

Belediye tarafından Belediyede gayrimenkulün değeri 300.000 TL görünüyor diyelim, ancak siz gayrimenkulü 1.500.000 TL ye sattınız. Tapuda hangi değer üzerinden satış bedelini göstermelisiniz.

İşte bu noktada tapuda gösterdiğiniz satış bedeli ödeyeceğiniz harç ve sonrasında yaşanabilecek sorunların da ana kaynağıdır.

Yaygın uygulamada taraflar daha az tapu harcı ödemek için gayrimenkulün gerçek satış değeri yerine daha düşük bir satış bedeli beyan etmektedir. Beyan edilen bu tutar, çoğu zamanda gayrimenkulün belediyece belirlenen rayiç değeri veya bu değerin biraz daha yukarısında bir değer olmaktadır.

Taşınmazı sattığınız değerinden düşük bir değer üzerinden tapuda satış bedelini gösterdiniz , bu değer üzerinden tapu harçlarını yatırdınız.

Riskleriniz Nedir ?

Öncelikli olarak taraflar piyasa şartlarına uygun olarak alıp-sattıkları gerçek satış bedeli üzerinden tapuda işlem yapmak zorundadırlar. Yani taraflar kanunen gerçek satış bedelini beyan etmek zorundadırlar. Ancak, bunun böyle olmadığı bilinmektedir.

Gelelim Risklere

Kredi kullanılarak yapılan satışlar

Alıcı gayrimenkul satın alırken bankadan kredi kullanmak isteyebilir. Belediyeden gayrimenkulün rayiç bedelini aldınız. Ancak, alıcı bankaya başvurduğunda gayrimenkul değerleme uzmanı gayrimenkulün değerini piyasa şartlarına göre belirler. Gelir İdaresi Başkanlığı, bankadan çekilen kredilerin miktarını ilgili bankalardan düzenli olarak çekmekte, satış için beyan edilen değerle karşılaştırma yapmaktadır. Çekilen kredinin altında bir değer üzerinden tapuda satış bedeli göstermek gelir idaresi başkanlığı tarafından mutlak olarak cezai işleme maruz kalacağınızı göstermektedir. Ayrıca, taşınmazın bedelinin tamamına kredi verilmediğinden kredi ile yapılan alım satımlarda alıcı ve satıcının riske girmemesi için gerçek satış bedelini göstermeleri gerekir. Bu durumda satıcının bu gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren 5 yıl geçmedi ise ayrıca değer artış kazancını beyan ederek tahakkuk edecek vergiyi de ödemesi gerekir. Bu tür satışlarda satıcı gayrimenkulü satın aldığı tarihte tapuya beyan ettiği satış değeri ile mevcut satış işlemi satış bedeli arasındaki fark nispetince ( vergi muafiyetleri dikkate alınarak) kar elde etmiş kabul edilmektedir. İlk satın alma üzerinden 5 yık geçti ise bu hesaplama yapılmamakta satıcı ayrıca değer artış kazancı ile yükümlü tutulmamaktadır.

Ön-alım (Şuf’a ) Riski

Taşınmazda hissedar olmadığınız halde, taşınmazın tamamını değil de, taşınmazda örneğin 1/8 hisse sahibi bulunan bir satıcının hissesini satın alıyorsunuz. Gerçek satış bedeli 600.000 TL, ancak siz satış bedelini düşük harç ödemek için 200.000.-TL olarak tapuda beyan ettiniz. Taşınmazdaki hisselerini satmayan diğer hissedarlardan herhangi birisi size karşı ön-alım davası açarak (davaya ilişkin ayrık durumlar da mutlaka dikkate alınmalıdır ) tapuda gösterdiğiniz satış bedelini, tapu masraflarını öder ve sizden mahkeme yolu ile hisseyi alır. Ayrıca mahkeme masrafları ve avukatlık ücreti ödemek zorunda kalırsınız.

Taksitle Yapılan Satışlarda Bakiye Alacağınızın Tahsili Riski

Alım satım işleminde satış bedelinin tamamı ödenmemiş, bakiye bir alacak kalmış olabilir. Ancak, alacağınız ayrıca hukuki sözleşmelerle veya başkaca belgelerle garanti altına almadı iseniz tapuda gösterilen düşük bedel dışında bir satış bedeli alamama tehlikesi ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

Bankaların Açabileceği Tasarrufun İptali Davası Riski Satıcının bankaya borcu olup, satış sırasında kötü niyetli olarak veya risk görmeyerek satış bedelini düşük gösterme yoluna gitmiş olabilir. Alıcı satıcının bankaya olan borçları nedeni ile bankaların kendisine karşı açabileceği tasarrufun iptali davası ile karşı karşıya kalabilir. Satış bedelinin (tabii ki davanın diğer hukuki şartları da dikkate alınarak ) düşük gösterilmesi nedeni ile kendisinin dahil olmadığı hukuki sorunların içinde kendisini bulabilir. Dikkatli olmak ve riske girmemek gerekir.

Vergi Cezası Riskleri

Tapuda gösterilen tapu harçlarının düşük gösterildiğinin tespiti halinde her iki tarafa da ceza işlemi uygulanmaktadır. Satış bedelinin gerçek satış değerinden daha düşük gösterildiğinin tespit edilmesi halinde Maliye, eksik beyan edilen satış değeri farkının üç katı tutarında vergi cezası ve yine bu tutarda usulsüzlük cezasını işlem tarihinden itibaren hesap edilecek faiziyle birlikte taraflardan tahsil etmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı düzenli olarak bankalar, tapu dairesi, belediyeden veri toplamakta, işlemlerin gerçek değerleri ile kayıtlara geçen değerleri arasındaki farkların’ tespitine yönelik analizler gerçekleştirmektedir. Gelir İdaresi Başkanlığı bu durumlarda taraflara yazı göndermekte ve yapılan işlemler konusunda taraflardan izah talep etmektedir. Taraflar üzerinde baskı kurarak satış bedelinin düşük gösterildiğinin taraflarca beyan edilmesini beklemektedir. GİB iddiasını mutlaka ispatlamalıdır. Tabii ki idarenin yapacağı işlemler hukuki denetime tabidir.

Riskler tabiki sadece bunlarla sınırlı değildir. Gerçek bedelin gösterilmemesi taraflar arasındaki oluşabilecek sonrasındaki hukuki sorunlarda da oldukça sıkıntılı süreçlerin yaşanmasına neden olmaktadır. Taraflar arasında tapuda yapılan satış dışında yazılı sözleşme yok ise taraflar mağdur olabilmektedir.

İşin doğrusu tapu harcının toplam %1’ e indirilmesi, gerçek satış bedelinin beyan edilmesinin teşvik edilmesidir. Bu durumda Belediye emlak rayiç değeri ile tapu satış değerlerinin ayrıştırılarak tapuda yapılacak işlemlerde belediye emlak rayiç değerinin alt limit olarak alınması uygulamasına son verilmelidir.

Önemli Uyarı ! Bilgilendirme

Sitemizde yayınlanan yazılar bilgilendirme amaçlı ve kişisel görüşlerdir. Öneri, tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Güncel mevzuat, bilimsel görüşler, yargı Kararları ve içtihatlar takip edilmelidir. Her durum ve olay kendine özgü durumlar ihtiva edebilir.