Sözleşmenin Niteliği Nedir?
Arsa sahipleri ile Müteahhit arasında imzalanan Düzenleme şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi , arsa sahipleri maliki bulundukları arsadan müteahhide devredecekleri belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin de kendi malzeme ve işçiliği ile arsa üzerinde bina/binalar inşa etmesini taahhüt ettiği bir sözleşmedir.
Sözleşme, Doktrinde ve Yargıtay kararlarında da kabul edildiği üzere, içinde birden fazla hukuki durumu barındıran çifte tipli karma nitelikli bir sözleşmedir. Sözleşmenin içeriğinde arsa sahipleri kendi paylarından belirli bir payı müteahhide satış vaad etmekte, müteahhitte arsa üzerine inşaat yapmayı yüklenmektedir.
Sözleşme adi yazılı şekilde yapılabilir mi?
Sözleşmedeki inşaat yapma taahhüdü için resmi şekilde yapılacak bir sözleşme zorunlu değil iken, aynı sözleşmede taşınmazın satışı/devri taahhüdü de yer aldığından sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu 273. madde gereğince resmi şekilde düzenlenmesi zorunludur. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasını resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlayan Türk Medeni Kanununun 634.maddesi ve Noterlik Kanununun m. 60/b.2 hükmü uyarınca, “Kanunlarda resmî olarak yapılmaları emredilen ve mercileri belirtilmemiş olan bütün hukukî işlemleri bu kanun hükümlerine göre yapmak noterlerin görevidir” hükmü gereğince sözleşmenin Noterlikler tarafından düzenleme şeklinde yapılması kanuni zorunluluk ve sözleşmenin geçerlilik şartıdır.
Sözleşme Tapuya şerh verilebilir mi?
Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Sözleşmeyi taraflar istedikleri zaman feshedebilirler mi?
Sözleşmenin ilk düzenlenmesi aşamasında neden çok iyi düzenlenmesi gerektiği, sözleşmenin nasıl feshedilebileceğini anladığınızda ortaya çıkmaktadır.
Sözleşme resmi şekilde yapılması gereken, tapu kayıtlarına şerh verilebilen ve içinde gayrimenkul satış vaadi taahhüdü içeren bir sözleşmedir. İstediğiniz zaman noterden ihtarname göndererek sözleşmeyi fesih edemezsiniz.
Genellikle arsa sahipleri müteahhit ile sözleşmeden kaynaklanan bir sorun yaşadıklarında, daireleri sözleşmedeki tarihte kendilerine teslim edilmediğinde hemen sözleşmenin feshini yapabileceklerini, sözleşmeden bu şekilde kurtulabileceklerini düşünmektedirler. Bu düşünce kesinlikle yanlıştır.
Sözleşme ancak iki şekilde feshedilebilir.
1-Sözleşme hangi usul ile yapıldı ise aynı usul ile feshedilebilir. Bu sözleşme noterde yapılmak zorunda olduğundan , aynı şekilde sözleşmenin feshi de sözleşmenin tüm taraflarının noterde sözleşmenin feshi işlemine katılarak imza atmaları ile mümkündür. Tarafların birbirlerinden talep edebilecekleri hukuki haklarının fesih öncesinde netleştirilip ayrıca bir sözleşmeye bağlanmış olması menfaatlerinin gereğidir. Sözleşmenin feshinden önce mutlaka detaylı olarak sözleşme taahhütleri ve inşaatın geldiği aşama da dikkate alınarak basit tabirle tarafların birbirlerinden olan alacak-borç ilişkisinin mutlaka netleştirilmiş olması gerekir. Fesih ile taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklanabilecek hukuki ve fiili sorunlar çözümlenmiş olmalıdır.
2-Sözleşme tarafları sözleşmenin feshedilmesi konusunda anlaşamıyorlarsa ilgili mahkemede dava açıp mahkemeden sözleşmenin feshi ve diğer talepleri konusunda mahkeme kararı verilmesini talep etmek zorundadırlar. Bu durumda hukuki sürecin uzun, zorlu ve masraflı olması nedeni ile sözleşmenin ilk kurulduğu zamanki sözleşme şartlarının iyi belirlenmesinin önemi bir kez daha kendini göstermektedir.
Bu iki yolun dışında sözleşmenin feshi mümkün değildir.
Bu süreçleri bilerek arsanızı müteahhide verirken çok dikkatli olmalısınız. Yoksa yıllarca sürebilecek sorunlar yumağı ile karşı karşıya kalabilirsiniz.